执行共管公寓(简称EC)-值得购买吗?


随着私人公寓价格的上涨,许多首次购房者,开始注意起了执行共管公寓,价格方面会负担负担得起。 让我们理解为什么政府会引入执行共管公寓。



什么是执行共管公寓(EC)?

执行共管公寓(简称EC)是新加坡的一种公共住房。它是属于公共和私人住房的混合体。 执行共管公寓是由私人开发商开发的,具有私人公寓的全部特征。

自个的小区,带有安全保护的封闭式大院内,并设有游泳池,俱乐部会所,游乐场等设施。

位于巴西立的名称为Eastvale的执行共管公寓,是首个执行共管公寓项目,建于1999年。



新加坡政府为何要建执行共管公寓?

1997年,政府意识到有一群年轻的新加坡人(尤其是年轻的大学毕业生和专业人士)被夹在中间,他们的薪资范围,不符合他们申请新的BTO政府公共组屋,但他们又无力购买私人公寓。


执行共管公寓(EC)是在1997年推出,是一项带有公寓设施的补贴公共住房项目,以迎合这批新加坡人。类似,出售带有分层产权。


执行共管公寓和私人公寓有什么区别?

执行共管公寓和普通私人公寓之间的最大区别是在最初的11年之间。


私人公寓,只要您负担得起,任何人都可以购买(包括外国人)。

即使他们的单位仍在建设中,产业拥有者可以开始转售他们的单位。


执行共管公寓就不同了。它是属于政府补贴的项目, 目地是在帮那批收入被夹在中间的新加坡公民。新项目只应许新加坡公民申请认购,还附带条件。


买家必须遵守最居住期限(MOP),即您正式从官方手中接管单位之日起的5年之后,屋主

这意味着从您购买行政公寓的那一天到您可以将其出售的日期估计为8到9年。


我将此时期称为“半私有化” (EC的第6年到10年之间)。


为什么呢?


原因是,EC 拥有者在第6年至第10年内把单位出售时,仅限售于新加坡人或新加坡永久居民,但该交易是私人协议出售。 优点是,购买二手执行共管公寓的买主, 购置后,随时都能出售该单位 。

但,如果单位是在T.O.P.之后的第10年内出售,则仅受该限制(只能出售给新加坡公民或新加坡永久居民(SPR))。

另外, 你的财政贷款是以TDSR来计算, 也就是说,你的贷款将会提高。 当执行共管公寓到达T.O.P后的第11年,它就完全 “私有化”了。 这时的执行共管公寓就与普通私人公寓有相同的地位。外国人也可以买。


谁可以从开发商那里购买新推出的执行共管公寓呢?

在这我必须提醒大家,执行共管公寓属于政府补贴的项目, 目地是在帮那批收入被夹在中间的新加坡公民。因此仍然要遵守公共住房的申请要求。


基本要求

  • 家庭平均每月总收入不得超过新币$ 16,000。

  • 不能拥何私有住宅或在30个月内不能曾经拥有私人住宅。

  • 尚未直接从建屋局两次购买组屋(包括带有CPF住房补助金的转售祖屋)

  • 必须满足现有组屋的最短占用期限(MOP)。

  • 必须形成家庭核心。

家庭核心需求

(1)公共计划 (Public Scheme)

  • 您必须是新加坡公民,并且在申请时年满21岁。

  • 您的家庭核心必须至少包含另一个新加坡公民(SC)或新加坡永久居民(SPR)。

  • 家庭核心要求:您(申请人)和您的配您(申请人)和父母您(申请人)和子女在您的合法监护,照料和控制下(丧偶/离婚)。

(2) 未婚夫和未婚妻计划 (Fiance & Fiancee Scheme)

  • 您必须是新加坡公民,并且在申请时年满21岁。

  • 如果您的未婚夫/未婚妻未满21岁,则只能在您的EC申请程序中将其列为占用人。

  • 如果您的未婚夫/未婚妻未满21岁但未满18岁,则必须在您的EC申请中提交父母或监护人的书面同意。

(3) 孤儿计划 (Orphan Scheme)

  • 您必须是新加坡公民,并且在申请时年满21岁

  • 单个孤儿申请人及其所有未婚兄弟姐妹将在同一申请中列出

  • 您的已故父母中至少有一位是新加坡公民(SC)或新加坡永久居民(SPR)

(4) 联合单身人士计划 (Joint Singles Scheme)

  • 您可以与另一个单身人士一起申请。

  • 你们俩都必须是新加坡公民(SC),并且在申请时年满35岁

  • 您必须共同申请共。

  • 此计划无公积金住房补助金。


从1999年首次引推出执行共管公寓至今,整个岛上总共估计有60个执行共管公寓项目。


新加坡执行共管公寓清单



让我们来看看EC在过去10年中与私人开发相比的表现。



从上图可以看到,EC的价格和私人公寓的价格实际上在最近十年中逐渐上升,到至价格上涨的原因是土地价格,和建筑成本增加。



接下来,我们来看一下这些年执行共管公寓的表现。


the profitability of the EC when sold in 5 and 10 years since TOP

从以上面的图表可以看出,所有执行共管公寓(EC),过了10年都开始获利(完全私有化)


总结

执行共管公寓(EC)是政府资助的住房开发项目,主要是要协助那批新加坡专业人士,收入水平介于他们不符合新BTO组屋,但又不能够负担得起新开发的qin私人公寓。


如果你符合申请新开发的执行共管公寓,并没打算在短期提升,我建议你可以考虑购买新开发的执行共管公寓。 对于正在寻找价格较低,又即刻要拥有自己时梦想中的房屋的买家,我建议你考虑,刚刚MOP的执行共管公寓, 这将是您最好的选择。


价格比对比5年期私人公寓要低得多。当屋价升值时, 你可选择出售, 提升。没有MOP。 对于正在寻找物业进行投资的购房者,行政公寓也你的是另一种选择,因为有一些执行共管公寓的地点, 位于良好地理位置和便利设施中。与同一地点的私人公寓项目对比,投资回报率ROI)高得多。 最后,重要的一点,无论您是要购买EC还是私人开发的房产, 都要有一套详细计划。

并非所有房产投资都能为您带来利润。

在接下来的几篇文章中,我将会分析,各项EC的市场潜力。


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