“Decoupling” 真的使您受益吗？

自1995年以来,我一直是房地产专业人员。

通过房地产投资，我帮助许多人积累财富。

房地产投资不仅在谈论买卖。它需要根据个人投資能力，进行战略规划。 每个案例都是独一无二的，在为客户制定路线图之前，我必须了解每个人的需求，能力， 才能幫你規劃整個投資戰略。 最近，“脱钩 - Decoupling” 一词在私人住宅物业领域出现了。 许多房地产经纪人一直在建议买主，将他们现有的联合购买房地产脱钩，以释放另一人，从而避免第二套房产的额外買家印花稅（ABSD ）。为什么会这样呢？ 这一切都是由于政府采取了降温措施。

尤其是最后的降温措施于2018年7月6日生效。第二套房产的ABSD，调整，从新加坡公民之前的7％提高至12％。

那么，什么是 "decoupling"

我相信许多人不了解"decoupling"的过程是如何操作，过程需要多长时间以及所涉及的成本是多少。

房地产中的“decoupling”一词，是指夫妻共同拥有的房产，使一个人可以通过特定程序释放，而另一个人则可以完全拥有该财产。

“decoupling” 的整个过程涉及两个财产交易过程。

一个是出售过程，另一个是对同一财产的购买过程。

下面的示例将说明“decoupling”过程。

谭先生和太太共同拥有私人住宅物业。他们决定对此财产进行“decoupling”，将谭太太从当前房产的所有权中删除。

谭太太从现有房产中释放出来后，由于她不拥有任何的房产，因此她无需支付ABSD，就可以购买另一处房产。

过程将如下进行，

出售过程，谭太太

当前的房產是由谭先生和太太共同拥有。由于這房產是联合購買，因此默认情况下，谭先生拥有50％的股份。那，谭太太将會把她擁有50%房产權出售给谭先生。 为了确定当前房产的价值，谭先生和太太将必须找一位估价师来对房产进行估价。 估值师确定的财产价值，将會是谭太太，将其股份出售给谭先生的价格。

如果购置的房产少于三年，谭太太将承担SSD（卖方印花税）的责任。

采购流程，谭先生

谭先生将向谭太太购买50％的股份。

他需要为股票的价值支付普通买方印花税。 整个过程大约需要八个星期。 他们必须聘请律师来管理这两项交易。

“decoupling” 涉及哪些成本呢？

以下是涉及物业“decoupling”的基本费用 1.律师费。 2.估价费 3.银行管理费（如果提前终止抵押贷款合同） 4.印花税 5.卖方印花税（如果购买房产少于三年）

“Dcoupling"-对您购买下一处房产,真的有好处吗？

”Decoupling“ 的唯一原因，是将一个人从共有房产中释放出来，以避免支付ABSD费用。

但是，”Decoupling“真的使您受益吗？

简单来说， ”Decoupling“ 后，您可能无法从第二套房产的购买中受益。

原因很多，別因为您听说某人， ”decoupling“ 后，在购买第二套房产时可以避免ABSD。

您就冒冒然的跟風。 让我分享一些可能的情况。

案例1（肯定受益）

玛丽和保罗是一对已婚夫妇，并共同拥有一间三卧室私人财产。

他们都是35岁的新加坡人，薪水分别为7,500新元和10,500新元。

他们拥有此物业已有四年多，并有100万新元的未偿还抵押贷款。

该物业的价值现在价值180万新元。 他们打算”decouple“ 這套物业，以腾出玛丽，個人不擁有任何房產。然後，以玛丽的名义购买价值100万新元的另一处物业，以避免支付ABSD。

购买较小的单位进行投资，是否值得与当前房地产“decouple”？

在购买第二套房产时，如果玛丽和保罗，决定保留当前房产的共同所有权，则他们必支付12%的房产价值的ABSD，即$120,000新幣

让我们看看， ”Decoupling“ 否会对保罗和玛丽都有好处。 当前资产价值为 $ 1,800,000 新幣，而他们现有的未偿还贷款为 $ 1,000,000新幣 玛丽将會把她的股份出售给保罗的人，以使自己脱離这個产業。

通过以上计算，玛丽和保罗，可以通过”Decoupling“ 而节省一些钱。因此，玛丽是可以继续以自己的名义购买另一处房产。

”Decoupling” 后会发生什么？

保罗和玛丽：Decoupling“ 之后，保罗必須自己为这笔贷款負責。 目前的物业价值为180万新元。默认情况下，Paul的抵押贷款，最多可抵用估价值的75％（首笔住宅抵押贷款），最高可达135万新元。 他现有的贷款余额为100万新元，这意味着保罗，现在将抵押贷款重组为135万新元。

保罗的每月固定收入为10,500新元。他将能够贷款，最高为140.3万新元的贷款，而对于135万新元的贷款，他可以轻松地从银行获得抵押贷款的批准。以135万新元的抵押贷款，每年2％的利率计算，30年的贷款任期，每月分期付款约为4,990新元。

至于玛丽，她可以按计划购买价值100万新元的房产，前提是他们手頭上必須有29万新元款項。

以上的案例，物业 "Decoupling“ 后，他们的估计节省了（S $ 120,000 – S $ 45,695）= S $ 74,305。

案例2（沒益處）

丽莎（Lisa）和约翰（John）是一对已婚夫妇，共同拥有一间三居室私人房产。

约翰是新加坡永久居民，丽莎是新加坡公民。

两人均已35岁，薪金分别为 10,500新元 和 7,500新元。他们仅拥有该物业两年，并有140万新元的未偿还抵押贷款。该物业的現价值為 200万新元。

房地产经纪人一直在要求他们”Decouple“房产，以便能够购买另一較小单位进行投资。

他们会从房产的 ”Decoupling“ 中受益吗？

让我们为他们做一个财务分析。

丽莎（Lisa）和约翰（John）打算 “Decouple” 他们目前的共同房产，以购买价值100万新元的较小单位进行投资。

如果他们不 “Decouple” ，这将是他们的第二套房產。那他們就必須付 15％的ABSD（别忘了John是新加坡永久居民），总计为S $ 150,000新幣。

John将从Lisa手中购买当前房产的份额，以使Lisa摆脱当前房产的所有权。

由于约翰是新加坡永久居民，因此需要支付5％的ABSD（第一套房产）

目前的物业价值为200万新元。默认情况下，Paul的抵押贷款，最多可贷房產估價的75％（首笔住宅抵押贷款），最高可达150万新元。 现有的贷款余额为100万新元，这意味着保罗现在得将抵押贷款重组为150万新元。

保罗的每月固定收入为10,500新元。最高能贷款140.3万新元。现在，贷款额增加到150万新元的話，约翰先支付97,000新元的差额。

如果以每年2％的利率提供140万新元的抵押贷款，则他在30年的贷款任期，月分期付款约为5186新元。

对于丽莎来说，如果她按计划购买价值100万新元的房产，前提条件是，他们必須拥有的资金估计为29万新元。

通过上述计算，Lisa和John将能够通过财产脱钩为他们节省估计（S $ 150,000 – S $ 144,695）= S $ 5,305。

考虑到他们俩都必须拿出的前期资金，Lisa和John并没有真正受益于当前市场中的”decoupling“。

尽管我已经为一些客户提供了如何使”Decoupling“ 受益的建议，但我却不能使用相同的方法在所有客户中，重复使用。”Decoupling“ 对于不同的客戶，每种情况都不一樣。

終結

1.并非所有的”Decoupling“ 都会使您受益，您需要了解自己的個別情况。 2.每个解”Decoupling“ 例都是唯一的，没有类似的方法可以在所有案例中重复。 3.”Decoupling“ 后，您必须有一个战略规划。

如果您想了解 "Decoupling" 购买投资物业中受益，我将很樂意与您分享，

您會有哪些选择。

或你想了解了您当前的房地产状况，未来3年 ，您的计划是什么？歡迎你的詢問。

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About The Author

Peter Tan Choon Guan 陳俊源，房地产达人。 橙易产业的高级副组长（SAGD）。

自1995年以来，他一直为新加坡及其他地区的客户提供专业的咨询服务。

从战略规划到创新解决方案，他始终专注于建立有效且以结果为导向的关系。

他将与您一起为您自己或您的组织创建自定义的行动计划。

Peter 是一个富有冒险精神的人，自上学以来就一直是篮球运动员，代表学校和体育会，参加国内篮球比赛。他还活跃于田径领域，参加学校赛事和国内赛事，并因其跳远比赛获得铜牌，并在100M跑中获得银牌。

他的兴趣是多面的，水上运动。登山都有。

他在国民服务部门属海军人员，是其部门担任班长。在预备役期间被任命代理排长。

在上学期间，他在小学时期是班长和学生理事长。在稍后阶段成为青年团领袖。

所有的展览都使他天生就是一个领导者，能够训练和引导人们。

他从1995年开始经营自己的生意，到2013年结束了他的生意。

这使他能够与社会上的各个阶层进行交流。

1995年以兼职身份加入房地产行业，2013年结束自己的生意后，他专注于房地产咨询，不仅自己开始投资房地产，还协助350多位房地产投资者，有系统的投资房地产，累计财富。

凭借亲身的投资经验，他将能够通过“房地产投资计划系统”为您提供实时的房地产见解和房地产投资的战略计划。

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