“Decoupling” 真的使您受益吗?




自1995年以来,我一直是房地产专业人员。

通过房地产投资,我帮助许多人积累财富。

房地产投资不仅在谈论买卖。它需要根据个人投資能力,进行战略规划。 每个案例都是独一无二的,在为客户制定路线图之前,我必须了解每个人的需求,能力, 才能幫你規劃整個投資戰略。 最近,“脱钩 - Decoupling” 一词在私人住宅物业领域出现了。 许多房地产经纪人一直在建议买主,将他们现有的联合购买房地产脱钩,以释放另一人,从而避免第二套房产的额外買家印花稅(ABSD )。为什么会这样呢? 这一切都是由于政府采取了降温措施。

尤其是最后的降温措施于2018年7月6日生效。第二套房产的ABSD,调整,从新加坡公民之前的7%提高至12%。



那么,什么是 "decoupling"

我相信许多人不了解"decoupling"的过程是如何操作,过程需要多长时间以及所涉及的成本是多少。


房地产中的“decoupling”一词,是指夫妻共同拥有的房产,使一个人可以通过特定程序释放,而另一个人则可以完全拥有该财产。


“decoupling” 的整个过程涉及两个财产交易过程。

一个是出售过程,另一个是对同一财产的购买过程。


下面的示例将说明“decoupling”过程。


谭先生和太太共同拥有私人住宅物业。他们决定对此财产进行“decoupling”,将谭太太从当前房产的所有权中删除。

谭太太从现有房产中释放出来后,由于她不拥有任何的房产,因此她无需支付ABSD,就可以购买另一处房产。


过程将如下进行,

出售过程,谭太太

当前的房產是由谭先生和太太共同拥有。由于這房產是联合購買,因此默认情况下,谭先生拥有50%的股份。那,谭太太将會把她擁有50%房产權出售给谭先生。 为了确定当前房产的价值,谭先生和太太将必须找一位估价师来对房产进行估价。 估值师确定的财产价值,将會是谭太太,将其股份出售给谭先生的价格。

如果购置的房产少于三年,谭太太将承担SSD(卖方印花税)的责任。


采购流程,谭先生

谭先生将向谭太太购买50%的股份。

他需要为股票的价值支付普通买方印花税。 整个过程大约需要八个星期。 他们必须聘请律师来管理这两项交易。


“decoupling” 涉及哪些成本呢?


以下是涉及物业“decoupling”的基本费用 1.律师费。 2.估价费 3.银行管理费(如果提前终止抵押贷款合同) 4.印花税 5.卖方印花税(如果购买房产少于三年)



“Dcoupling"-对您购买下一处房产,真的有好处吗?

”Decoupling“ 的唯一原因,是将一个人从共有房产中释放出来,以避免支付ABSD费用。


但是,”Decoupling“真的使您受益吗

简单来说, ”Decoupling“ 后,您可能无法从第二套房产的购买中受益。

原因很多,別因为您听说某人, ”decoupling“ 后,在购买第二套房产时可以避免ABSD。

您就冒冒然的跟風。 让我分享一些可能的情况。


案例1(肯定受益)


玛丽和保罗是一对已婚夫妇,并共同拥有一间三卧室私人财产。

他们都是35岁的新加坡人,薪水分别为7,500新元和10,500新元。

他们拥有此物业已有四年多,并有100万新元的未偿还抵押贷款。

该物业的价值现在价值180万新元。 他们打算”decouple“ 這套物业,以腾出玛丽,個人不擁有任何房產。然後,以玛丽的名义购买价值100万新元的另一处物业,以避免支付ABSD。


购买较小的单位进行投资,是否值得与当前房地产“decouple”?


在购买第二套房产时,如果玛丽和保罗,决定保留当前房产的共同所有权,则他们必支付12%的房产价值的ABSD,即$120,000新幣


让我们看看, ”Decoupling“ 否会对保罗和玛丽都有好处。 当前资产价值为 $ 1,800,000 新幣,而他们现有的未偿还贷款为 $ 1,000,000新幣 玛丽将會把她的股份出售给保罗的人,以使自己脱離这個产業。



通过以上计算,玛丽和保罗,可以通过”Decoupling“ 而节省一些钱。因此,玛丽是可以继续以自己的名义购买另一处房产。


”Decoupling” 后会发生什么?


保罗和玛丽:Decoupling“ 之后,保罗必須自己为这笔贷款負責。 目前的物业价值为180万新元。默认情况下,Paul的抵押贷款,最多可抵用估价值的75%(首笔住宅抵押贷款),最高可达135万新元。 他现有的贷款余额为100万新元,这意味着保罗,现在将抵押贷款重组为135万新元。


保罗的每月固定收入为10,500新元。他将能够贷款,最高为140.3万新元的贷款,而对于135万新元的贷款,他可以轻松地从银行获得抵押贷款的批准。以135万新元的抵押贷款,每年2%的利率计算,30年的贷款任期,每月分期付款约为4,990新元。


至于玛丽,她可以按计划购买价值100万新元的房产,前提是他们手頭上必須有29万新元款項。


以上的案例,物业 "Decoupling“ 后,他们的估计节省了(S $ 120,000 – S $ 45,695)= S $ 74,305。


Case Study

案例2(沒益處)

丽莎(Lisa)和约翰(John)是一对已婚夫妇,共同拥有一间三居室私人房产。

约翰是新加坡永久居民,丽莎是新加坡公民。


两人均已35岁,薪金分别为 10,500新元 和 7,500新元。他们仅拥有该物业两年,并有140万新元的未偿还抵押贷款。该物业的現价值為 200万新元。


房地产经纪人一直在要求他们”Decouple“房产,以便能够购买另一較小单位进行投资。

他们会从房产的 ”Decoupling“ 中受益吗?


让我们为他们做一个财务分析。


丽莎(Lisa)和约翰(John)打算 “Decouple” 他们目前的共同房产,以购买价值100万新元的较小单位进行投资。


如果他们不 “Decouple” ,这将是他们的第二套房產。那他們就必須付 15%的ABSD(别忘了John是新加坡永久居民),总计为S $ 150,000新幣。


John将从Lisa手中购买当前房产的份额,以使Lisa摆脱当前房产的所有权。


由于约翰是新加坡永久居民,因此需要支付5%的ABSD(第一套房产)


目前的物业价值为200万新元。默认情况下,Paul的抵押贷款,最多可贷房產估價的75%(首笔住宅抵押贷款),最高可达150万新元。 现有的贷款余额为100万新元,这意味着保罗现在得将抵押贷款重组为150万新元。


保罗的每月固定收入为10,500新元。最高能贷款140.3万新元。现在,贷款额增加到150万新元的話,约翰先支付97,000新元的差额。


如果以每年2%的利率提供140万新元的抵押贷款,则他在30年的贷款任期,月分期付款约为5186新元。


对于丽莎来说,如果她按计划购买价值100万新元的房产,前提条件是,他们必須拥有的资金估计为29万新元。


通过上述计算,Lisa和John将能够通过财产脱钩为他们节省估计(S $ 150,000 – S $ 144,695)= S $ 5,305。


考虑到他们俩都必须拿出的前期资金,Lisa和John并没有真正受益于当前市场中的”decoupling“。


尽管我已经为一些客户提供了如何使”Decoupling“ 受益的建议,但我却不能使用相同的方法在所有客户中,重复使用。”Decoupling“ 对于不同的客戶,每种情况都不一樣。


終結


1.并非所有的”Decoupling“ 都会使您受益,您需要了解自己的個別情况。 2.每个解”Decoupling“ 例都是唯一的,没有类似的方法可以在所有案例中重复。 3.”Decoupling“ 后,您必须有一个战略规划。


如果您想了解 "Decoupling" 购买投资物业中受益,我将很樂意与您分享,

您會有哪些选择。

或你想了解了您当前的房地产状况,未来3年 ,您的计划是什么?歡迎你的詢問。


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About The Author



Peter Tan Choon Guan 陳俊源,房地产达人。 橙易产业的高级副组长(SAGD)。



自1995年以来,他一直为新加坡及其他地区的客户提供专业的咨询服务。


从战略规划到创新解决方案,他始终专注于建立有效且以结果为导向的关系。


他将与您一起为您自己或您的组织创建自定义的行动计划。


Peter 是一个富有冒险精神的人,自上学以来就一直是篮球运动员,代表学校和体育会,参加国内篮球比赛。他还活跃于田径领域,参加学校赛事和国内赛事,并因其跳远比赛获得铜牌,并在100M跑中获得银牌。


他的兴趣是多面的,水上运动。登山都有。


他在国民服务部门属海军人员,是其部门担任班长。在预备役期间被任命代理排长。


在上学期间,他在小学时期是班长和学生理事长。在稍后阶段成为青年团领袖。


所有的展览都使他天生就是一个领导者,能够训练和引导人们。


他从1995年开始经营自己的生意,到2013年结束了他的生意。


这使他能够与社会上的各个阶层进行交流。


1995年以兼职身份加入房地产行业,2013年结束自己的生意后,他专注于房地产咨询,不仅自己开始投资房地产,还协助350多位房地产投资者,有系统的投资房地产,累计财富。


凭借亲身的投资经验,他将能够通过“房地产投资计划系统”为您提供实时的房地产见解和房地产投资的战略计划。


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